[2017.12] TAX-X-FILE 8·2 부동산 대책에 따른 다주택자 중과세 회피를 위한 증여 방안 등록일 2017-12-01 8·2 부동산 대책에 따른 다주택자 중과세 회피를 위한 증여 방안8·2 부동산 대책 이후 다주택자에게 누진세율에 양도소득세를 중과하고 있다. 내년 4월부터는 ‘주택법’에 따른 청약조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세를 누진세율에 10% 가산해 중과한다. 다주택 보유자를 위한 일반 증여와 부담부증여 시 세 부담 차이와 주의 사항을 살펴본다.증여 시점, 일반 증여보다 부담부증여가 유리해부담부증여란 증여재산에 담보된 채무인수를 조건으로 재산을 증여하는 것을 말한다. 세법에 따르면 부담부증여는 증여재산 가액 중 채무인수액에 대해 증여자에게 양도소득세를 과세하고, 채무인수액을 제외한 잔여분은 수증자에게 증여세를 과세하도록 한다. 또 증여세와 양도소득세는 과세표준 계산 방식도 다르고, 적용 세율도 다르다. 과세표준 구간에 따라 증여세는 10~50%의 세율을 적용하는 반면 양도소득세는 소득세율과 동일한 6~40%를 적용하기 때문에 일반 증여 또는 부담부증여에 따라 세 부담에 차이가 날 수밖에 없다. 아래의 사례를 통해 부담부증여와 일반 증여 시 세 부담 차이를 비교해본다.CASE 1 2주택을 보유한 아버지가 결혼해 별도 세대를 구성한 자녀에게 시가 15억원 아파트를 단순 증여할 경우.CASE 2 2주택을 보유한 아버지가 결혼해 별도 세대를 구성한 자녀에게 시가 15억원 아파트를 증여하는데 주택담보대출 5억원이 있을 경우.※ 전용면적 85㎡ 초과, 2년 미만 보유, 취득가액 9억원, 사전 증여 없음. *1 취득 당시 실거래가액 9억원×(5억원 / 15억원) = 3억원위와 같이 증여 시점의 세 부담 차이만 단순 비교하면 부담부증여가 절대적으로 유리하다. 하지만 부담부증여를 하면 자녀에게는 대출 승계에 따른 추가적인 이자 비용이 발생한다. 예를 들어 담보대출 5억원에 대한 이자율을 연 3% 가정 시 연 이자 비용은 1,500만원 발생하므로, 8년 뒤 일시 상환을 가정할 경우 8년간 총이자 비용 1억2,000만원이 발생한다. 즉 이자 비용의 현재 가치를 고려하지 않고 대출금을 8년 후 일시 상환한다고 가정하면 8년이 지나면 부담부증여에 따른 절세 효과가 상쇄되므로 자녀의 상환 능력과 시기에 따른 총이자 비용 부담액을 고려해 의사 결정을 한다. 그러므로 자녀에게 부동산을 증여할 경우에는 임대 수익이 발생하는 수익형 부동산을 증여함으로써 자녀가 자력으로 채무 상환이 가능해 국세청 부채 사후 관리 시 자금 출처로 활용하도록 하는 것이 중요하다. 위와 같이 부담부증여가 일반 증여보다 항상 유리한 것은 아니다. 담보대출액의 규모에 따라 증여 시점의 세 부담과 자녀가 부담해야 할 이자 비용이 달라지므로 반드시 전문가와 상의해 자녀의 상환 능력을 고려한 적정 대출액을 산정하고 세 부담을 비교해야 한다.일반 증여와 부담부증여 시 취득세는 어떻게 다를까?위 사례 관련 현행 주택 관련 취득세율 및 취득세액은 아래와 같다.현행 지방세법상 주택 매매(유상취득) 시 특례세율(1.1~3.5%)을 적용하나 증여(무상 취득) 시 일반 부동산과 동일한 세율(4%)을 적용한다. 부담부증여 시 채무인수분에 대해 유상취득으로 보아 매매 취득과 동일하게 특례세율(1.1~3.5%)을 적용한다. 따라서 위 사례의 경우 부담부증여 시 일반 증여보다 취득세 부담액이 약 250만원 절감(취득세율 0.5% 차이)되는 것을 알 수 있다. 결국 채무인수액이 증가할 경우 일반 증여와 부담부증여 간 취득세 부담액 차이는 더욱 커진다.부담부증여, 채무인수 관련 증빙을 꼼꼼히 챙겨야상속·증여세법에 따르면 배우자 간 또는 직계존·비속 간 부담부증여는 원칙적으로 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 금융기관 등에 대한 채무로 채무자 변경과 원리금 상환 내역 같은 채무인수 사실이 객관적으로 확인될 경우 채무가 인수된 것으로 인정받을 수 있다. 따라서 부담부증여로 인정받기 위해선 관련 금융 증빙 등을 꼼꼼히 챙겨야 한다.부담부증여에 대한 양도소득세 계산 시 취득가액은 무조건 실지거래가액으로 한다?2007년 1월 1일 이후 모든 자산에 대해 기준 시가가 아닌 실지 거래가액에 의해 양도소득세를 신고하도록 한다. 양도 당시, 실지 거래가액이 확인되지 않은 특수한 거래(교환, 부담부증여, 현물출자 등)의 경우 예외적으로 양도가액을 기준 시가로 할 수 있다. 이와 관련해 소득세법에서는 양도 차익 산정 시 양도가액을 실지 거래가액에 따를 때 취득가액도 실지 거래가액으로 하며 양도가액을 기준 시가에 따를 때 취득가액도 기준 시가에 맞춰 동일 기준에 따른 결정을 원칙으로 한다. 부담부증여의 경우 증여재산을 평가하고 평가액 중 증여세와 양도세 과세 대상을 구별한다. 이때 수증자의 채무인수액이 양도가액이 되기 때문에 양도가액은 증여재산 평가 방법과 무관하게 항상 동일하지만, 증여재산의 평가 방법에 따라 취득가액은 실지 거래가액 또는 기준 시가가 되기도 한다. 부담부증여 시 취득가액 산정과 관련 과거 재정경제부 예규(재재산-8, 2005년 1월 14일)에 따라 취득가액을 산정했지만 명확하지 않아 조세법률주의에 위배될 소지가 있었다. 반면 절세 수단으로 부담부증여를 많이 이용하면서 취득가액 산정과 관련해 과세 관청과 납세자 간 마찰이 발생했다. 결국 2008년 소득세법 시행령을 개정해 양도가액 산정 시 상속·증여세법상 평가액이 기준 시가이면 취득가액도 기준 시가로 한다고 명시했다. 2015년 시행령을 다시 개정해 상속·증여세법상 평가액 중 기준 시가의 범위와 그에 따른 취득가액 산정 방식을 명확히 했다. 현행 소득세법 시행령에서는 부담부증여에 대한 양도 차익과 관련 취득가액 산정 방식을 다음과 같이 규정한다. 상속·증여세법 제61조 제1항(기준 시가)과 제2항(개별 공시지가에 배율 적용)에 따라 양도가액을 산정한 경우 취득가액도 같은 방식으로 산정한다. 따라서 부담부증여 시 주택의 평가 방법에 따른 취득가액 산정 방식을 정리하면 아래와 같다.그렇다면 증여 당시 공동주택 가격이 10억원, 담보된 채무가 5억원인 다세대주택을 자녀에게 부담부증여하는 경우 취득가액 산정 방식에 따른 세 부담 차이를 확인해본다.1. 증여 주택 취득가액 : 10억원, 취득세 등 취득 부대 비용 4,000만원2. 증여 주택 취득 당시 공동주택 가격:8억원3. 보유 기간 :3년 미만4. 증여 당시 주택 수:2주택(비과세 적용 안 됨)위와 같이 취득가액을 기준 시가로 계산할 경우 양도소득세를 1,683만원 더 부담해야 한다. 즉 증여재산 평가 방법에 따라 취득가액 산정 방식이 달라지고 그로 인해 양도소득세 부담도 차이가 발생하는 것이다. 통상 기준 시가(개별 주택 가격 또는 공동주택 가격)보다 실지 거래가액이 높기 때문에 양도가액이 동일하다면 취득가액을 실지 거래가액으로 양도소득세를 계산하는 것이 유리하기 때문에 기준 시가 계산 시 세 부담이 높을 수밖에 없다. 만일 양도소득세는 실거래가 계산이 원칙이므로 당연히 1번 방식(실거래가 계산)으로 계산하는 것이 맞다고 판단해 잘못 신고한다면 향후 과소 납부 세액과 함께 신고불성실가산세(10%) 및 납부불성실가산세(연 10.95%)까지 부담하게 되므로 주의해야 한다. 취득가액 이외에도 실제 지출된 필요경비를 인정할 것인지 아니면 필요경비개산공제(취득 당시 기준 시가의 3%)를 적용할 것인지에 따른 차이도 발생한다. 주택을 취득한 후 자본적 지출에 해당하는 고액의 수선비를 지출했더라도 주택을 기준 시가로 평가했다면 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받을 여지가 없다. 물론 양도가액을 기준 시가로 보기 때문에 환산 취득가액을 적용할 수 없다. 그러므로 취득 당시보다 가격이 많이 상승한 고가의 부동산을 자녀에게 부담부증여할 경우 실제 취득가액(자본적 지출 등 필요경비 포함)과 취득 당시 기준 시가를 비교해 실가 계산이 유리한 경우 비용이 들더라도 감정을 받거나 기준 시가 외 평가 방법(임대료 환산가액, 저당권 특례)을 적용해 증여재산을 평가한 후 증여세와 양도소득세 부담액을 종합적으로 비교한 후 실행하는 것이 바람직하다.WRITER 김범진(우리은행 TAX컨설팅센터 세무사), PHOTO SHUTTERSTOCK